| Kendelse af 13. oktober 2003. (J.nr. 02-180.885) Ejendomsmæglerregistret. Klagers hidtidige beskæftigelse anerkendt som svarende til 1 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed. (Christen Sørensen, Lise Høgh og Ulla Staal) Ved skrivelse af 17. august 2002 har K klaget over, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i skrivelse af 14. august 2002 har afslået helt eller delvist at godkende hans praktiske uddannelse i forbindelse med eventuel optagelse i Ejendomsmæglerregistret. Sagens omstændigheder: I anledning af klagen har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i skrivelse af 26. september 2002 udtalt: "… Styrelsen lagde ved afgørelsen vægt på, at K ikke har godtgjort, at han i kraft af de af ham anførte arbejdsopgaver har opnået en praktisk kunnen, der svarer til 2 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed eller lignende, jf. § 25, stk. 2, nr. 7, i lov om omsætning af fast ejendom, jf. § 1, nr. 1 i bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregisteret. Styrelsen har i afslaget henvist til, at dokumentation for tidligere beskæftigelse ikke vurderes, at have givet tilstrækkeligt praktisk kendskab til ejendomsformidling. Styrelsen har på baggrund af fremlagt eksamensbevis for ejendomsmægler uddannelsen godkendt K’s teoretiske indsigt. Herefter kan klager optages i Ejendomsmæglerregistret, når han opfylder lovens almindelige betingelser om praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling. På den baggrund skal styrelsen fastholde sin afgørelse af 14. august 2002 om afslag på hel eller delvis godkendelse af praktisk uddannelse. Sagens faktiske omstændigheder K ansøgte den 16. juni 2002 om godkendelse af praktisk uddannelse. K har i forbindelse med ansøgningen fremlagt arbejdsgivererklæringer, hvoraf fremgår, at han i perioden 1988 – 1992 var ansat hos A (revisionsfirma), hvor han var beskæftiget med almindeligt forekommende revisions- og assistanceopgaver. Fra 1992-1993 var han ansat hos B (revisionsfirma) og beskæftigede sig med regnskabs-, revisions-, skatte- og rådgivningsopgaver. Fra 1993 til 1996 var K ansat i C (edb-central), hvor hans hovedopgaver var varetagelse af planlægning, gennemførelse og rapportering af revisionen. I perioden 1996 – 2001 var han ansat som skatterevisor ved X-by Kommunes skattevæsen, hvor han frem til 1999 primært beskæftigede sig med ligning og revision af personligt erhvervsdrivendes og hovedaktionærers skatteregnskaber. Fra 1999 var han leder af skatteafdelingens selskabsligningsgruppe. I sin ansøgning henviser K endvidere til følgende arbejdsopgaver i forbindelse med sin ansættelse som revisor hos A: · lånesagsgennemgang i D (realkreditinstitut) · revision af ejendomsselskaber bl.a. (ejendomsselskab), fx … · revision af byggesager bl.a. i F A/S (byggefirma) · revision af bankengagementer i byggebranchen bl. a. i …G (pengeinstitut) A/S På denne baggrund har han søgt om godkendelse af praktisk uddannelse, jf. § 25, stk. 2, nr. 7 i lov om omsætning af fast ejendom. Sagens retlige omstændigheder I lov om omsætning af fast ejendom § 25, stk. 2 er de nærmere krav fastsat for, at en person har ret til at blive optaget i Ejendomsmæglerregistret. I loven stilles der krav om både teoretisk indsigt og praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling. Af lovens forarbejder til bestemmelserne er anført, at ”kvalifikationsniveauet som minimum bør være det nuværende uddannelsesniveau til ejendomsmægler, og at der tilstræbes et kvalitetsløft i forhold hertil”. I henhold til lov om omsætning af fast ejendom § 25, stk. 2, nr. 7, skal personen opfylde de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter. Det fremgår af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret § 1, nr. 1, at en ansøger skal kunne ”dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen”. Kravet om 2 års ansættelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået tilsvarende praktisk kunnen, er efter styrelsens opfattelse nødvendig for at sikre, at ansøgeren har de fornødne kvalifikationer til at virke som ejendomsmægler. En vekselvirkning mellem teori og praksis er nødvendig for at kunne betjene forbrugerne som forudsat i loven. For optagelse i Ejendomsmæglerregistret er det afgørende, at ansøgeren har praktisk kendskab til ejendomsformidling, og anden erhvervserfaring er i den relation ikke umiddelbart relevant. Ejendomsformidling omfatter bl.a.: 1. Besigtigelse og værdiansættelse 2. Indhentning af informationer og udformning af salgsopstillinger 3. Udbud af ejendomme til salg på ejendomsmarkedet og fremvisning 4. Forhandling af eventuelle betingelser på plads med en modpart 5. Udformning af købsaftale 6. Ansøgning om ejerskiftelån 7. Fremsendelse af en færdig handel og dens papirer til den person der berigtiger handlen. Styrelsen har lagt vægt på, at beskæftigelse med ejendomsformidling dokumenteres. Det gælder i særlig grad i de tilfælde, hvor det ikke er indlysende, at en stilling eller et beskæftigelsesområde kan antages at have givet et dækkende og praktisk kendskab til ejendomsformidling. Eksempelvis indebærer beskæftigelse i den finansielle sektor som fuldmægtig, bestyrer, kontorchef eller direktør efter styrelsens vurdering ikke umiddelbart, at et nødvendigt kendskab til ejendomsformidling er opnået. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen finder på denne baggrund, at K’s hidtidige beskæftigelse, som anført ovenfor, ikke er tilstrækkelig til at opfylde kravet om praktisk kunnen. Styrelsen vurderer, at den teoretiske indsigt, som klager har erhvervet, nødvendigvis må anvendes i praksis under instruktionsbeføjelser fra f.eks. en ejendomsmægler, inden han påbegynder selvstændig virksomhed som ejendomsformidler. Styrelsen skal hertil bemærke, at K ikke har godtgjort, at han i kraft af de pågældende opgaver har opnået en praktisk kunnen, der kan sidestilles med 2 års beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Styrelsen har hermed blandt andet lagt vægt på, at de af klager udførte opgaver, ikke vil kunne erstatte et egentligt ansættelsesforhold hos en ejendomsmægler eller kan anses for anden beskæftigelse, der giver tilsvarende praktisk kunnen. Konklusion Styrelsen skal på den baggrund fastholde det meddelte afslag på hel eller delvis godkendelse af praktisk uddannelse." K har i skrivelse af 21. oktober 2002 yderligere anført: "… Min anke er der primært 2 grunde til: 1. 2-årskravet til praksis gælder for alle uanset baggrund 2. Det fremgår af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996, at en ansøger skal have været ansat i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed, eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen. Efter modtagelsen af indstillingen fra Styrelsen skal jeg herefter alene anmode om delvis opfyldelse af praksiskravet. 1. Krav om praksis Som det fremgår af min ansøgning har jeg flere videregående uddannelser og har arbejdet som revisor siden 1986. Jeg vil senere i dette brev komme ind på min praktiske erfaring, blot vil jeg indledningsvis konstatere at jeg har 16 års erfaring som revisor, heraf 5 år i skattevæsenet. Hvis jeg eller en anden havde valgt at læse til ejendomsmægler og bestået den teoretiske del som fx 22 årig ville kravet være 2 års praktik i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Det faktum at jeg i 16 år har beskæftiget mig fagligt med ejendomshandel mv. tillægges af Styrelsen ingen betydning, hvilket efter min opfattelse er bemærkelsesværdig. Kravet er med andre ord ens uanset om du har siddet ved kassen i brugsen i 16 år eller du delvist har været beskæftiget med ejendomshandel mv. Dette er for mig uforståeligt, og jeg håber og tror at erhvervsankenævnet ser lidt anderledes på den sag. … I Styrelsens sagsfremstilling fremgår det at der lægges vægt på følgende forhold: 1. Besigtigelse og værdiansættelse 2. Indhentning af informationer og udformning af salgsopstillinger 3. Udbud af ejendomme til salg på ejendomsmarkedet og fremvisning 4. Forhandling af eventuelle betingelser på plads med modpart 5. Udformning af købsaftale 6. Ansøgning om ejerskiftelån 7. Fremsendelse af en færdig handel og dens papirer til den person der berigtiger handlen. Punkterne 1 til 3 erkender jeg blankt ikke at have praktisk erfaring i, men kan dog oplyse at jeg pt. læser ejendomsvurdering med eksamen til foråret 2003. Fsva. punkterne 4 til 7 har jeg praktisk erfaring idet det ikke i alle handler fx familieoverdragelser mv. er nødvendigt med en ejendomsmæglers medvirken. Endvidere medvirker jeg som revisor i punkterne 4. og 5. i sager hvor der er ejendomsmægler på. Til slut vil jeg endvidere fremhæve at jeg netop på baggrund af mit kendskab til området har været i stand til at bestå den teoretiske del uden at have haft beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed." I en skrivelse af 28. november 2002 har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kommenteret K’s ovenstående indlæg. Af et skrivelsen vedlagt notat af 12. september 1995 om styrelsens godkendelse af praktisk erfaring fremgår bl.a.: ”… Som beskrevet … har styrelsen i forbindelse med administrationen af reglen i § 1, nr. 1, i bekendtgørelse om optagelse i Ejendomsmæglerregistret videreført den praksis, som Ejendomsmæglerkommissionen tidligere har fastlagt. Denne redegørelse bygger derfor på såvel afgørelser truffet af Ejendomsmæglerkommissionen som af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen. Praksis. 1. Pengeinstitutter. … 2. Realkreditinstitutter. … 3. Advokatkontor. … 4. Handels- og administrationsselskaber. … 5. De danske landboforeninger og Dansk familielandbrug. … 6. Tinglysningskontor. … 7. Forsikringsselskaber. … 8. Revisionskontor. Ansættelse som revisor hvor arbejdsopgaverne bl.a. består i at revidere andelsboligforeninger og ejerforeninger samt rådgivning vedrørende prioritering og beskatning af fast ejendom godkendes ikke som praktisk kunnen. 9. Ansatte i kommuner. Ansættelse som leder af en kommunes økonomiske forvaltning, hvor ansvarsområdet omfatter kommunens samlede budgetlægning og regnskabsførelse herunder køb af arealer til brug for udstykning samt sagsbehandling vedrørende salg af byggegrunde anses ikke som relevant praktisk erfaring. Ansættelse i en skatteforvaltning (ejendomsskattekontoret), hvor arbejdsopgaverne omfatter kontrol af pantebreve i forbindelse med kommunens salg af ejendomme og gennemgang af skøder til kommunale ejendomsskyldspåtegninger samt vurdering af fast ejendom anses ikke alene for at være tilstrækkeligt til at kunne opnå godkendelse af praktisk uddannelse. Tilsvarende er ansættelse som skatteinspektør ikke anset for at give tilstrækkelig erfaring med hensyn til omsætning af fast ejendom. Ansættelse i en skatteforvaltning kan derimod godkendes som en del af den praktiske kunnen, såfremt den pågældende også har haft ansættelse hos en ejendomsformidler. Således har Industriministeriet godkendt 1 år og 7 måneders ansættelse hos direktoratet for Københavns skatte- og registerforvaltning, hvor arbejdsopgaverne bestod i ligning og forskudsregistrering af skatteydere med ejerlejligheder, en- og tofamilieshuse samt udlejningsejendomme, herunder forskudsansættelse af fradrag vedrørende fast ejendom, kontrol af komplicerede årsregnskaber vedrørende fast ejendom, beskatning vedrørende ejendomsafståelser samt opkrævning af ejendomsskatter. Ansøgeren blev derefter ansat på et ejendomsmæglerkontor, hvilket udgjorde de resterende 5 måneder af praktikperioden. …” I skrivelse af 16. december 2002 har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen supplerende udtalt: "I brev af 4. december 2002 oplyser Erhvervsankenævnet, at der i forbindelse med fremsendelsen af Erhvervs- og Selskabsstyrelsens supplerende udtalelse i ovennævnte sag, er medsendt et af styrelsen udarbejdet notat fra 1995 vedrørende praksis for godkendelse af praktisk uddannelse. Styrelsen skal i den forbindelse udtale følgende: Notatet fra 1995 om godkendelse af praktisk uddannelse er udarbejdet 1 år efter ikrafttræden af lov om omsætning af fast ejendom. Som følge af de mange sager om praktisk uddannelse der har været behandlet siden da, er styrelsens praksis siden blevet mere specifik og udbygget. Om styrelsens nuværende praksis kan det overordnet oplyses, at styrelsen lægger afgørende vægt på, at ansøgeren har været beskæftiget med arbejdsopgaver, der har givet et nødvendigt kendskab til ejendomsformidling, og at ansøgeren dokumenterer dette. Styrelsen lægger ved vurderingen heraf fortsat vægt på, om ansøgeren har beskæftiget sig med de syv forhold, som fremgår af en udtalelse af 28. oktober 1994 fra Ejendomsomsætningsudvalget. Kopi af udtalelsen … I de tilfælde, hvor ansøgeren har været beskæftiget med andre forhold end de syv nævnte, er det styrelsens faste praksis, at ansøgeren må dokumentere at have været beskæftiget med andre relevante arbejdsopgaver for en ejendomsmægler. Det er ved vurderingen heraf afgørende, at arbejdsopgaverne i et vist omfang har tilknytning til lov om omsætning af fast ejendom. Fra styrelsens praksis kan som eksempel nævnes, at styrelsen har godkendt arbejdsopgaver, der vedrører behandling af ejerskifteforsikringer, omprioriteringssager, udfærdigelse af boliglån, generel bolig rådgivning og udfærdigelse af skøder, gældsovertagelseserklæringer samt sælgerpantebreve mv. En ansøger som udelukkende har opnået praktisk kunnen ved at arbejde som skatterevisor vil således efter styrelsens praksis ikke som udgangspunkt kunne få godkendt den praktiske uddannelse. Styrelsen har i et par konkrete tilfælde godkendt arbejde i en skatteforvaltning, som en del af den 2 årige praktiske uddannelse, fordi det i disse sager blev direkte dokumenteret, at ansøgeren havde været beskæftiget med forhold, som efter styrelsens opfattelse var relevant i forbindelse med arbejdet som ejendomsmægler. Dette er imidlertid ikke udtryk for en generel praksis, således at al arbejde i en skatteforvaltning kan godkendes helt eller delvist. Det kan i den forbindelse oplyses, at arbejde i en skatteforvaltning efter styrelsens opfattelse kun undtagelsesvis må anses for at give kendskab til arbejdsopgaver, der må antages at være relevante for en ejendomsmægler. Notatet fra 1995 om styrelsens praksis ved godkendelse af praktisk uddannelse er således for så vidt angår skatterevisorer ikke fuldt ud i overensstemmelse med styrelsens nuværende praksis. Også udfra et forbrugerbeskyttelseshensyn tillægger styrelsen det stor betydning, at ejendomsmæglere i praksis opfylder lovgivningens krav om, at ansøgeren skal dokumentere praktisk kendskab til ejendomsformidling. Som anført i styrelsens redegørelse finder styrelsen ikke, at K i tilstrækkeligt omfang har dokumenteret at have opnået et praktisk kendskab til de væsentligste arbejdsområder indenfor ejendomsformidling, ligesom den teoretiske indsigt ikke er anvendt i praksis under instruktionsbeføjelse. Det kan afslutningsvis oplyses, at styrelsen i øjeblikket arbejder på en samlet beskrivelse af de krav til den praktiske uddannelse, som styrelsen lægger vægt på i forbindelse med godkendelse af den praktiske uddannelse. Inden færdiggørelsen heraf vil der blive foretaget en høring af de relevante organisationer på ejendomsmæglerområdet. Erhvervsankenævnet vil blive orienteret herom, når dette arbejde er færdig. Efter at være gjort bekendt med Erhvervs- og Selskabsstyrelsens skrivelser af 28. november og 16. december 2002 har K i skrivelse af 25. december 2002 anført: "… Indledningsvis vil jeg igen anmode om foretræde for Erhvervsankenævnet, da der er en række misforståelser som derved kunne ryddes af vejen. Fx anføres det i 4. afsnit … arbejdsområder som skatterevisor "samt i mindre omfang selskabsligning". Som det fremgår af nedenstående uddrag af mit oprindelige brev af 16/6 2002, hvori jeg anmoder om dispensation, har jeg været leder af selskabsligningen i X-by Kommune. Hvordan styrelsen kan få det til "i mindre omfang selskabsligning" er ikke klart. … Uddrag af mit brev af 16/6 2002: "I perioden 1998 til 2001 var jeg leder af selskabsligningen i X-by kommune med 8 ansatte, hvor jeg havde ansvaret for ligningen af ca. 600 selskaber og et tilsvarende antal hovedaktionærer og selvstændige erhvervsdrivende, heriblandt en række ejendomsselskaber og ejendomsmæglere." Som det fremgår af udtalelsen fra skattechef H af 9/7 2001, har jeg fra 1/6 1996 til 1/1 1999 været skatterevisor i Erhvervsligningen og fra 1/1 1999 til 30/6 2001 været leder af selskabsligningen i X-by Kommune. Ankenævnet har anmodet styrelsen om at modtage oplysning om praksis ved godkendelse af praktisk uddannelse, hvilket jeg har modtaget kopi af. Praksisgennemgangen er opdelt i 9 brancher og jeg vil alene beskæftige mig med brancherne: Ansatte i kommuner og revisionskontor. Ansatte i kommuner Det fremgår af praksisgennemgangen at ansættelse i en skatteforvaltning kan godkendes som en del af den praktiske kunnen, såfremt den pågældende også har haft ansættelse hos en ejendomsformidler. Således er der godkendt 1 år og 7 måneders ansættelse hos Københavns skatte- og registerforvaltning, hvor arbejdsopgaverne bestod i ligning og forskudsregistrering af skatteydere med ejerlejligheder, en- og tofamilieshuse samt udlejningsejendomme, herunder forskudsansættelse af fradrag vedrørende fast ejendom, kontrol af komplicerede årsregnskaber vedrørende fast ejendom, beskatning vedrørende ejendomsafståelse samt opkrævninger af ejendomsskatter. Jeg har som led i min ansættelse ved X-by kommunes skatteafdeling dels som skatterevisor i Erhvervsligningen og dels som leder af Selskabsligningen med 8 medarbejdere udført ovenstående arbejde. X-by kommune tilhører landets 10 største kommuner med hensyn til skattegrundlaget. Jeg er ligeledes indstillet på at fuldføre praktikperioden med 5-6 måneder på et ejendomsmæglerkontor. I praksisgennemgangen indstiller styrelsen afslutningsvis at godkende ansættelse som souschef i skatteforvaltningen i Y-by Kommune som 1 års og 6 måneders praktisk uddannelse, forudsat at klageren gennemfører den resterende praktiske uddannelse som fuldtidsbeskæftiget hos en ejendomsformidler. I fortsættelsen af mine kommentarer til ovenstående har jeg som leder af selskabsligningen i X-by Kommune haft det faglige ansvar for afdelingens behandling af skattesager vedrørende ejendomme, og vil uden at forklejne Y-by Kommunes borgere anføre at det er min vurdering at sagerne i X-by Kommunes skatteafdeling også for så vidt angår ejendomme både beløbs- og kompleksitetsmæssigt er en del større. Som tidligere anført vil jeg være indstillet på at gennemføre den resterende praktiske uddannelse som fuldtidsbeskæftiget hos en ejendomsformidler. Revisionskontor Da det fremgår af praksisgennemgangen at arbejdsopgaver som revisor ikke godkendes som praktisk kunnen vil jeg ikke forplumre min udtalelse yderligere. Dog vil jeg tillade mig at anføre at det er min vurdering, som udfører af arbejdsopgaverne på begge sider af bordet som skattemedarbejder og som revisor at det er to sider af samme sag. Som tidligere anført har jeg som revisor udført arbejde på samtlige arbejdsområder nævnt i bekendtgørelsen om uddannelsen til ejendomsmægler, herunder bl.a. administration af ejendomme, ejendomsselskaber, forpagtninger, boligfællesskaber, ejerlejligheder, en- og tofamiliesejendomme, fritidsejendomme, landbrug, erhvervsejendomme, grunde, forretninger og virksomheder, andelsboliger, rådgivning ifm køb og salg af fast ejendom/lejemål, refusionsopgørelser, skødegennemgang, finansiering, ejerskiftelån/konvertering osv. Erhvervs- og Selskabsstyrelsens brev af 16/12 2002 … Styrelsen udtaler at notatet fra 1995 om styrelsens praksis ved godkendelse af praktisk uddannelse er således for så vidt angår skatterevisorer ikke fuldt ud i overensstemmelse med styrelsens nuværende praksis. Denne udtalelse virker påfaldende på nuværende tidspunkt i forløbet, og jeg anmoder derfor ankenævnet/styrelsen om aktindsigt i dispensationer der vedrører skatterevisorer efter 1995. Styrelsen anfører at al arbejde således ikke kan godkendes, hvilket jeg naturligvis er enig i. I mine 5 år som skatterevisor har jeg ikke alene udført arbejde der vedrører ejendomme, men den praksis der tidligere er opnået dispensation for er ca. 1 ½ år, hvilket udgør under en 1/3 af de 5 år. Udfra mit kendskab til skattesager er der ejendomme i minimum halvdelen af alle skattesager og det er typisk hovedproblemet i ligningen, så tidsmæssigt mener jeg ikke det er noget problem at opfylde styrelsens forudsætninger. Ud fra forventningsprincippet og "lighed for loven" vil jeg henholde mig til det modtagne notat fra 1995 og styrelsens bemærkninger om at der er et nyt notat på vej en gang med tiden, mener jeg ikke kan få indvirkning på udfaldet af min ankesag, da der ikke foreligger noget konkret endnu. Hvis der er yderligere spørgsmål mv. er jeg naturligvis til disposition, herunder foretræde for nævnet." Af udtalelse af 9. juli 2001 fra X-by Kommune, Skatteafdelingen, fremgår bl.a.: ”K har efter eget ønske opsagt sin stilling pr. 30.6.01 ved X-by Kommunes skattevæsen. K blev den 1.6.1996 ansat i en skatterevisorstilling i skatteafdelingens erhvervsligningsgruppe, hvor han indtil udgangen af 1998 primært var beskæftiget med ligning og revision af personligt erhvervsdrivendes og hovedaktionærers skatteregnskaber, men også i et mindre omfang med selskabsligning. … Fra 1.1.1999 og indtil sin fratræden har K bestridt en stilling som leder af skatteafdelingens selskabsligningsgruppe. Gruppen blev etableret 1.10.1998 i forbindelse med, at skatteafdelingen på kontrakt med staten fik tildelt opgaven med selskabsligning. … Han har været ansvarlig for den daglige ledelse af selskabsligningsgruppens 6-7 medarbejdere, herunder opgaver som faglig supervision, udarbejdelse af ligningsplan og afrapportering til Told- og Skattestyrelsen og økonomiudvalg, samt ligning og revision af egne sager, herunder større selskaber, i et væsentligt omfang. …” I skrivelse af 2. juni 2003 har ankenævnet opfordret K til ved erklæringer fra sine tidligere arbejdsgivere, herunder A og X-by Kommune, Skatteafdelingen, at dokumentere, at han i sine tidligere ansættelsesforhold har været beskæftiget med de i hans skrivelser af 16. juni, 21. oktober og 25. december 2002 nævnte arbejdsopgaver relaterende sig til fast ejendom. I skrivelsen har ankenævnet samtidig afslået K’s anmodning om mundtlig forhandling af sagen. Ved skrivelse af 25. juni 2003 har K herefter fremsendt skrivelse af 24. juni 2003 fra skattechef H, X-by Kommune, hvoraf bl.a. fremgår: ”Med hensyn til den ønskede udtalelse om dine arbejdsopgaver i X-by Kommune, kan jeg bekræfte, at du i din ansættelsesperiode fra 1.6.1996 til din fratræden den 30.6.2001 både som skatterevisor i vores erhvervsligning – hvor du lignede og reviderede personligt erhvervsdrivendes regnskaber – og som leder af selskabsligningen, har lignet og revideret mange ofte komplicerede sager, hvor der har indgået forskellige aspekter i forbindelse med diverse typer fast ejendom f.eks. ejerlejligheder, en- og to familiehuse og udlejningsejendomme. Du har i sagerne skullet tage stilling til bl.a. værdiansættelsen af fast ejendom i de ovennævnte typer ejendomme i forbindelse med f.eks. beregning af lejeværdi/ejendomsværdiskat, opgørelse af afskrivningsgrundlag, problemstillinger/avanceopgørelser ved køb og salg, ved overdragelser mellem interesseforbundne parter, værdiansættelser i forbindelse med ind- og udtræden af virksomhedsskatteordningen, ved afsluttende ansættelser af ophørte selskaber, ligning og revision af ejendomsinteressentskaber m.v.” Ved skrivelse af 9. august 2003 er K fremkommet med et yderligere indlæg i sagen og har herunder bl.a. henvist til en konkret sag, i hvilken Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i 1995 anerkendte en persons ansættelse som souschef i en skatteforvaltning som svarende til 1 år og 6 måneders beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i skrivelse af 3. september 2003 kommenteret K’s nævnte skrivelse og har herunder bl.a. henvist til, at Erhvervsankenævnet i et par sager vedrørende skatterevisorer på det seneste har anerkendt ansættelse som skatterevisor som en del af den praktiske uddannelse til ejendomsmægler. På denne baggrund har styrelsen herefter anerkendt, at K’s hidtidige beskæftigelse godkendes som svarende til 1 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed, forudsat af K gennemfører den resterende praktiske uddannelse hos en ejendomsmægler. Ankenævnet udtaler: Af lov nr. 453 af 30. juni 1993 om omsætning af fast ejendom § 25 stk. 1 og stk. 2, nr. 7, fremgår, at en person, som ønsker optagelse i det af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen offentligt førte register over ejendomsmæglere, bl.a. skal opfylde de nærmere krav til praktisk kunnen vedrørende ejendomsformidling, som Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastsætter. De nærmere krav til denne praktiske kunnen fremgår af bekendtgørelse nr. 607 af 28. juni 1996 om optagelse i Ejendomsmæglerregistret § 1, nr. 1, hvorefter ansøgeren skal ”dokumentere at have været ansat på heltid i mindst 2 år i en ejendomsformidlingsvirksomhed med arbejdsopgaver, der kan antages at give praktisk kendskab til ejendomsformidling eller gennem anden beskæftigelse at have opnået en tilsvarende praktisk kunnen”. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i skrivelse af 3. september 2003 anerkendt, at K’s hidtidige beskæftigelse godkendes som svarende til 1 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed, forudsat af K gennemfører den resterende praktiske uddannelse hos en ejendomsmægler. Ankenævnet finder, at K’s beskæftigelse som skatterevisor og leder af selskabsligningen i X-by Kommunes skatteforvaltning ikke i sig selv - og heller ikke i forbindelse med K’s ansættelser på revisionskontorer m.m. - har givet ham en praktisk kunnen i ejendomsformidling, som fuldt ud kan sidestilles med beskæftigelse i en ejendomsformidlingsvirksomhed. Nævnet kan tiltræde, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen kun har anerkendt K’s nævnte beskæftigelse som svarende til 1 års beskæftigelse i en ejendomsmæglervirksomhed. Ankenævnet stadfæster derfor den påklagede afgørelse, således som denne er ændret ved Erhvervs- og Selskabsstyrelsens skrivelse af 3. september 2003. |
 |